Продажа ипотечной квартиры
Как продать ипотечную квартиру и не нарушить закон? Требуется ли согласие банка на проведение операции, если квартира находится в залоге? Можно ли заменить залог другим объектом недвижимости? На эти и другие вопросы – ответы в нашей статье.
Учитывая сроки исполнения обязательств по ипотечным кредитам – до 30 лет, необходимость продажи квартиры, купленной в ипотеку, сегодня, все больше возрастает. Причин на это может быть множество – от банального желания владельцев ипотечной квартиры расширить квадратные метры, до более личных обстоятельств, например, раздела кредитного имущества при бракоразводном процессе .
Юридические тонкости ипотеки
Как известно, ипотеку взять не так уж сложно, главное иметь стабильный доход и правильно подготовить пакет документов. Однако, в результате подписания кредитного договора, жилая недвижимость ипотечного заемщика оказывается в залоге у банка, что накладывает ряд ограничений на операции с ней. То есть, можно говорить о том, что квартира оказывается под арестом – ее нельзя продавать, передавать третьим лицам, используя договор дарения. менять целевое назначение или делать перепланировку, сдавать в аренду и другое.
Снять запрет на отчуждение с квартиры можно только фактически исполнив свои обязательства по кредиту. Пытаться нарушишь закон бессмысленно, все сделки по оформлению залога оформляются у нотариуса, который обязательно оформляет ее в Реестре регистрации запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов. То есть, при попытке оформить продажу квартиры, заинтересованными лицами будет сделан запрос в данный Реестр и обман будет открыт.
В таком случае возникает вопрос: как же осуществить продажу залоговой квартиры, если кредит еще не погашен?
Вариант первый: прямая продажа квартиры в ипотеки
Самым оптимальным вариантом реализации недвижимости, находящейся в залоге, является ее продажа с согласия банка. Для осуществления процедуры необходимо прийти в организацию, где оформлялась ипотека, и сообщить о своем намерении продать жилье. Если банк дает согласие – заемщику необходимо найти покупателя на квартиру, при этом расчеты будут производиться не на основе нового кредитного договора. а с помощью договора эксперт-сейфинга. Что из себя представляет данная сделка?
Стороны, совершающие сделку купли-продажи ипотечной квартиры, арендуют в банке депозитарную ячейку, куда помещается сумма задатка за квартиру. При этом в договоре эксперт-сейфинга прописываются точные условия сделки, при выполнении которых продавец сможет получить доступ к деньгам, так обязательно прописывается:
- время непосредственного заключения сделки купли-продажи недвижимости;
- момент выведения квартиры из залога;
- условия погашения кредита по ипотеке за счет средств, находящихся в ячейке.
После того, как покупатель размещает в ячейку оговоренную сумму, банковская организация направляет нотариусу заявление о выведении квартиры из залога. Покупатель и продавец осуществляет сделку купли-продажи, после чего заемщик изымает средства из ячейки и погашает кредит.
Минусы продажи ипотечной квартиры
- Очень сложно найти покупателя на объект, находящийся под залогом. Как правило, покупатели, имеющие возможность приобрести квартиру за счет собственных средств, выбирают варианты свободной продажи.
- Процедура продажи ипотечного жилья является наиболее сложной относительно обычной сделки, требуется более полный пакет документов.
- Неоправданный риск для покупателя, если он соглашается на выдачу продавцу аванса на погашение кредита по заключению предварительного соглашения. То есть деньги отдаются сразу, и только после выплаты ипотеки банк направляет заявление о снятии обременения, в последующем, возможно заключить договор купли-продажи квартиры на обычных условиях.
Вариант второй: переуступка долга
Как и предыдущий вариант, замена ипотекодателя при продаже ипотечной квартиры осуществляется исключительно с разрешения банка. Однако этот способ позволяет решить вопрос кардинально – продать недвижимость, не выводя ее из залога и рассчитаться с банком. Как это происходит:
- Покупатель оформляет ипотеку в банке, его заявление банк рассматривает на общих условиях в соответствии со своими правилами.
- Если заявка одобрена:
- покупатель оформляет кредит на сумму, равную задолженности продавца – долг заемщика погашается полностью, остатки по стоимости квартиры продавец получает наличными от покупателя;
- покупатель оформляет кредит на сумму меньшую, по отношению к сумме долга продавца – долг заемщика перед банком погашается за счет средств выданного кредита и наличными в размере недостающей суммы долга;
- покупатель оформляет кредит на сумму большую, по отношении к сумме долга продавца – долг заемщика перед банком погашается полностью, остатки передаются продавцу банком наличными.
- Продавец квартиры оформляет в банке заявление на замену ипотекодателя, а также заявление о досрочном погашении ипотеки.
- Банк закрывает кредит заемщика продавца, а с заемщиком покупателем подписывается новый договор либо дополнительное соглашение о смене ипотекодателя.
Важно! Заемщику продавцу рекомендуется получить в банке справку о полном погашении кредита.
Вариант три: замена залогового имущества
Данный вариант идеален для тех, кто решил приобрести новую квартиру взамен купленной по ипотеке. Банк может выдать согласие на замену залога – арест со старой квартиры снимается, а в качестве обеспечения долга принимается новый объект. Замена залога осуществляется в соответствии с нормами ст. 345 ГК РФ.
Особенности замены ипотечной недвижимости
- Как правило, банки могут дать разрешение на замену залога не ранее чем через 2-3 года успешной оплаты ипотеки по старой квартире.
- Рыночная стоимость нового объекта должна быть на 20-30% больше остатков долга по кредиту вместе с начисленными процентами.
- Кредитная организация имеет право проверить юридическую чистоту нового объекта жилья.
- При обоюдном согласии провести сделку, готовится два пакета документов: договор о передаче нового жилья в залог банку и об обмене (купле-продажи) квартир.
- Регистрация права собственности квартиры для владельца происходит в одно время со снятием со старой квартиры и наложением на новую обременения.
- Процесс продажи квартиры путем замены объекта залога является наиболее длительным и может занимать до 3х месяцев.
Важно! Приобретая квартиру в кредит по ипотеке, следует очень внимательно изучить кредитный договор, в случае, если им предусмотрен мораторий на досрочное погашение долга, в дальнейшем заемщик не сможет воспользоваться ни одним из указанных вариантов продажи квартиры.
Если эта информация оказалась полезной для Вас, пожалуйста, порекомендуйте сайт друзьям и знакомым: